Auf dieser Seite finden Sie keine Angebote und keine Objekte. Sondern eine Erklärung – so einfach, dass Sie sie Ihrer Familie am Abendbrottisch weitererzählen können. Erst wenn Sie das Konzept verstanden haben, ergibt ein Gespräch überhaupt Sinn.
Sie kaufen eine Wohnung, in der schon jemand wohnt. Die Bank bezahlt sie. Der Mieter zahlt die Bank Monat für Monat zurück. Das Finanzamt hilft mit. Und am Ende gehört die Wohnung Ihnen.
Das klingt zu einfach? Der Rest dieser Seite erklärt jedes einzelne Wort dieses Satzes – inklusive der Stellen, an denen es haken kann.
Stellen Sie sich das Ganze wie eine Mannschaft vor. Jeder bringt etwas mit – und jeder bekommt etwas dafür.
Sie haben ein festes Einkommen und einen guten Namen bei der Bank – Ihre „Bonität". Das ist Ihr Einsatz. Mehr brauchen Sie am Anfang oft nicht.
Die Bank leiht Ihnen das Geld für den Kaufpreis. Warum macht sie das? Weil die Wohnung selbst als Sicherheit dient – und weil jeden Monat Miete hereinkommt.
Der Mieter wohnt in der Wohnung und zahlt dafür Miete – an Sie. Mit dieser Miete bezahlen Sie den größten Teil der monatlichen Rate an die Bank.
Wer Wohnraum vermietet, wird vom Staat steuerlich entlastet: Abnutzung der Wohnung und Zinsen dürfen Sie von der Steuer absetzen. Das senkt Ihre Steuerlast – jedes Jahr.
So fließt das Geld – Monat für Monat, in genau dieser Reihenfolge. Keine Magie, nur ein Kreislauf.
Wie jeder Mieter, jeden Monat. Der einzige Unterschied: Der Vermieter sind jetzt Sie.
Die Rate besteht aus zwei Teilen: Zinsen (das ist der Preis fürs geliehene Geld) und Tilgung (damit zahlen Sie den Kredit wirklich ab). Wichtig: Die Tilgung ist kein verlorenes Geld – sie macht die Wohnung Stück für Stück zu Ihrer.
Für Reparaturen und Kosten, die der Mieter nicht trägt. Wer das nicht einplant, rechnet sich die Sache schön – wir planen es von Anfang an ein.
Weil Sie vermieten, sinkt Ihre Steuer. Das merken Sie in der jährlichen Steuererklärung – oder monatlich, wenn Sie einen Freibetrag eintragen lassen.
Miete plus Steuerersparnis reichen meist nicht ganz für Rate und Rücklage. Der Rest kommt von Ihnen – bei einem gut gerechneten Objekt ist das ungefähr so viel wie ein Streaming-Abo pro Woche. Das ist Ihr monatlicher Beitrag zur eigenen Wohnung.
Wenn Sie bis hier gelesen haben, sind Ihnen vermutlich genau diese Gedanken gekommen. Gut so – das sind die richtigen.
Aus denselben Gründen, aus denen Menschen alles Mögliche verkaufen: Ein Eigentümer wird älter und möchte sein Vermögen zu Geld machen. Eine Erbengemeinschaft will sich auseinanderdividieren. Ein Unternehmen teilt ein ganzes Haus in einzelne Wohnungen auf und verkauft sie. Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist völlig normal – für den Mieter ändert sich dabei übrigens nichts, sein Mietvertrag läuft einfach weiter. Das ist gesetzlich so geregelt.
Die Bank verleiht Geld nicht aus Nettigkeit, sondern weil das Geschäft für sie sicher ist: Sie bekommt Zinsen, die Wohnung dient ihr als Pfand, und es gibt zwei Geldquellen für die Rate – Ihr Gehalt und die Miete. Deshalb ist Ihr festes Einkommen so wichtig: Es ist die Sicherheit, die der Bank das Eigenkapital ersetzt. Und deshalb funktioniert das Modell auch nicht für jeden – dazu weiter unten mehr.
Es gibt keinen versteckten Haken – aber es gibt Bedingungen, und die muss man kennen: Die Rechnung funktioniert nur, wenn der Kaufpreis fair ist (eine überteuerte Wohnung rechnet sich nie schön). Sie brauchen Geduld – das ist ein Plan über zehn, zwanzig, dreißig Jahre, kein schneller Gewinn. Und es können Dinge passieren: Ein Mieter zieht aus, eine Heizung geht kaputt. Wer dafür kein Polster hat, sollte nicht kaufen. Genau das sagen wir Ihnen im Erstgespräch auch so.
Dieselben fünf Schritte von oben – nur diesmal mit Euro-Beträgen. So sieht ein typisches, fair gerechnetes Objekt aus.
| KaltmieteDas zahlt der Mieter an Sie | + 795 € |
| DarlehensrateDas zahlen Sie an die Bank – Zins + Tilgung | − 1.058 € |
| Kosten & RücklageVerwaltung und Polster für Reparaturen | − 100 € |
| SteuereffektDas spart Ihnen das Finanzamt (bei 42 % Steuersatz) | + 185 € |
| Ihr monatlicher Eigenaufwand | − 178 € |
Beispielrechnung zur Veranschaulichung, keine Anlage- oder Steuerberatung. Werte abhängig von Objekt, Bonität, Zinsniveau und individuellem Steuersatz. Kaufnebenkosten (ca. 10–12 % des Kaufpreises) sind aus Eigenmitteln zu tragen. Wertentwicklungen der Vergangenheit sind keine Garantie für die Zukunft.
Bleiben wir beim Beispielobjekt und rechnen konservativ – ohne Wertsteigerung, ohne Mieterhöhung. Nur der reine Kreislauf, zehn Jahre lang.
Eine Kapitalanlage-Immobilie ist kein Produkt für jeden. Wir sagen Ihnen lieber vorher, ob Sie dazugehören, als hinterher.
Die meisten Menschen kaufen genau einmal im Leben eine Immobilie. Deshalb erklären wir jeden Schritt so lange, bis er sich selbstverständlich anfühlt – und Sie unterschreiben nichts, was Sie nicht verstanden haben.
Wir schauen gemeinsam auf Ihre Situation: Einkommen, Rücklagen, Ziele. Sie bekommen eine ehrliche Ersteinschätzung – auch dann, wenn sie lautet: „Für Sie ist es noch zu früh."
Am Ende wissen Sie, ob eine Immobilie zu Ihrem Leben passt.Sie erhalten geprüfte Wohnungen mit der vollständigen Monatsrechnung – Miete, Rate, Kosten, Steuereffekt. Jede Zahl auf dem Tisch, auch die unbequemen. Sie vergleichen in Ruhe, wir beantworten jede Frage.
Sie entscheiden – ohne Zeitdruck, ohne Verkaufstricks.Wir bereiten Ihre Unterlagen bankfertig auf, holen Angebote ein und übersetzen das Kleingedruckte. Sie führen das Bankgespräch mit einem klaren Zahlenbild – nicht mit einem Bauchgefühl.
Ihre Rate steht fest, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.Vorher gehen wir den Kaufvertrag Satz für Satz mit Ihnen durch – so lange, bis keine Frage mehr offen ist. Beim Notar sitzen Sie dann nicht nervös, sondern vorbereitet.
Der Moment, in dem aus einem Plan Ihr Eigentum wird.Die Hausverwaltung übernimmt Mieter, Abrechnung und Alltag. Ihr Aufwand: Kontoauszug lesen, einmal im Jahr ein Check-in mit uns. Und wenn Sie bereit sind, planen wir Wohnung Nummer zwei.
Ab jetzt tilgt Ihr Mieter mit – Monat für Monat.Und auf die Sie ehrliche Antworten verdienen – nicht die aus dem Verkaufsprospekt.
Für den Kaufpreis bei stabilem Einkommen und guter Bonität oft nicht. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, zusammen rund 10–12 % – sollten Sie jedoch aus Eigenmitteln tragen können. Was in Ihrem Fall realistisch ist, klären wir im Erstgespräch mit einer ehrlichen Ersteinschätzung.
Der Zins ist nur eine von vier Stellschrauben. Die Kaufpreise haben sich dem Zinsniveau angepasst, die Zinsen sind bei Vermietung voll steuerlich absetzbar, und die Mieten steigen. Entscheidend ist nicht der perfekte Zeitpunkt, sondern ob die Monatsrechnung für Sie heute tragbar ist – genau das rechnen wir durch, bevor Sie sich entscheiden.
Ehrlich: fast keine. Die Hausverwaltung kümmert sich um Mieter, Abrechnungen und Handwerker. Bei Ihnen bleiben der Blick auf den Kontoauszug und einmal im Jahr die Anlage V in der Steuererklärung – die Ihr Steuerberater in der Regel mit übernimmt. Rechnen Sie mit wenigen Stunden pro Jahr, nicht pro Monat.
Beides gehört zur Wahrheit einer Immobilie. Deshalb kalkulieren wir Instandhaltungsrücklagen von Anfang an ein, arbeiten mit etablierten Hausverwaltungen und zeigen Ihnen vor dem Kauf, wie sich Leerstand auf Ihre Monatsrechnung auswirken würde – nicht erst danach.
Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn bei vermieteten Immobilien nach heutiger Rechtslage steuerfrei. Ein früherer Verkauf ist jederzeit möglich, ein Gewinn wäre dann aber zu versteuern. Kleine Bestandswohnungen in soliden Lagen sind erfahrungsgemäß gut handelbar – geplant werden sollte ein Immobilienkauf trotzdem auf zehn Jahre und mehr.
Die Wohnung zieht nicht mit Ihnen um – und genau das ist ihr Vorteil: Der Mieter zahlt weiter, egal wo Sie leben. Für harte Brüche gilt: Die Rate muss auch in schwierigen Phasen tragbar sein. Deshalb kalkulieren wir konservativ und raten ab, wenn das Polster fehlt – lieber ein Kunde später als einer in Schieflage.
Eine Bestandswohnung ist vermietet, bevor Sie kaufen: Die Miete fließt ab Tag eins, der Kaufpreis liegt deutlich unter Neubauniveau, und es gibt kein Fertigstellungsrisiko. Neubau kann sich lohnen – vor allem als Steuerprodukt bei hohem Einkommen. Wenn das auf Sie zutrifft, rechnen wir Ihnen beide Varianten nebeneinander vor.
Wir erhalten eine Vermittlungsprovision, wie jede Maklerei. Der Unterschied: Sie sehen bei uns jede Position der Kalkulation offen – inklusive der Frage, ob sich das Objekt auch ohne Steuervorteil noch rechnet.
Ja. Der Mietvertrag läuft beim Eigentümerwechsel unverändert weiter – „Kauf bricht nicht Miete", so steht es im Gesetz. Für den Mieter ändert sich nur die Kontonummer, auf die er überweist. Wir vermitteln ausschließlich Wohnungen, bei denen niemand ausziehen muss.
Aus Überzeugung. Wer zuerst schöne Bilder zeigt, verkauft über Gefühl. Wir möchten, dass Sie zuerst das Konzept und die Rechnung verstehen – denn eine Kapitalanlage kauft man mit dem Kopf. Passende Objekte inklusive vollständiger Kalkulation zeigen wir Ihnen im zweiten Schritt, abgestimmt auf Ihre Situation.
30 Minuten, kostenlos, ohne Verkaufsdruck. Wir schauen gemeinsam auf Ihre Zahlen – und wenn eine Kapitalanlage-Immobilie für Ihre Situation nicht sinnvoll ist, sagen wir Ihnen genau das.
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